1. 제안 이유

온 국민이 땀으로 범벅이 되어 탈바꿈의 진통을 이겨내고 있는 상황에도, 유독 구태의연한 채로 시대적 요청에 부응하지 못하는 공동주택 관리는, 관리소장 인사제도의 혁신을 계기로 새로운 전기를 마련하여야 합니다.  자책하자면 십수 년이 지났으니 일천을 핑계 삼을 수도 없으며, 관리주체가 무엇이든 관리책임자로 주택관리사(보)를 두어야 한다고 법으로 정하여 주었으니 남 탓만 하기엔 부끄러운 감이 없지 않습니다.

그러나 1987년 공동주택을 보다 전문적이고 계획적으로 관리함으로써 입주자의 편의를 도모하기 위하여 주택관리사 제도를 신설한다는 개정이유는, 자치관리기구와 주택관리인 면허를 가진 자들에게 위임되었던 당시의 관리 정황이 전문성을 기대하기엔 미흡하였다는 사실을 중명한 셈인데, 「주택관리인」이 「주택관리업」으로 바뀌었을 뿐 그 당시의 행태를 크게 벗어나지 못하고 있는 지금까지 입주민들은 젖혀둔 채, 이익을 추구하는 회사나 소수에게 관리소장의 임면권이 주어져 있으니, 이천만 명이 넘는 입주민의 밥상은 그 밥에 그 나물일 수밖에 없으며, 관리소장들도 무소신 무능력 등 자질시비에 휩쓸릴 수밖에 없는 것입니다.

국가의 공인자격으로 입주민의 녹을 받는 관리소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여, 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 법이 정한 업무를 집행하여야 하며, 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 합니다.  (주택법 제55조)  - 차라리 주택관리사(보) 자격을 가진 자는 주택관리회사에 취업하여 회사의 이익에 기여하도록 하거나, 1999년 이전처럼 자치관리기구는 입주자대표회의의 지휘․감독을 받도록 하였더라면 제도적 모순으로 인한 괴리는 없을 것입니다 -

주지하다 싶이 법은 「윤리의 최소한」을 규율하기 때문에, 관리소장에게는 극히 기본적인 자세를 요구한 것이며, 다른 한편으로는 이 정도의 수준을 이행하지 못하면 존재가치를 인정받지 못한다는 표현이기도 합니다.  그러므로 관리소장은 관리업무 전반을 지휘하고 확인할 수 있는 정도의 전문지식을 바탕으로, 주민의 안전을 위한 제반조치와 관리효율을 극대화하기 위한 부단한 노력에 성심을 다하는 자세는 기본이며, 비법적 규범 -예절, 배려, 솔선수범, 친절 등-이 배여 있는 처신과 조직을 장악하여 주민을 위한 관리서비스가 일사불란하게 제공될 수 있도록 통솔력도 갖추어야 합니다.

하지만 이와 같은 소신과 선관의무를 다하고자 하는 노력이, 관리업계에서는 비아냥대는 대상이 되기도 하고 조롱거리가 되기도 합니다.  이는 관리회사의 근시안적인 이익추구와 저질 동대표의 전근대적 사고가 만든 기이한 현상인데, 이미 시민단체에 의해 「그레샴의 법칙」으로 표현되기도 하였습니다. 이를 달리 말하자면 관리회사의 이익추구 행위나 입주민의 주거환경과 관련이 없는 행위, 동대표의 권위의식에 의한 월권행위나 사적이익을 취하려는 행위, 또는 양자간에 의기가 투합 된 행위 등이 부당하게 관리업무를 구속할 경우, 선의의 동대표 활동이나 관리소장의 선관의무와 충돌하게 되는데, 이때 이익을 얻고자 하는 자들은 조직력을 갖추고 움직이기 때문에 선의의 동대표 활동은 위축되거나 소멸되고, 관리소장은 본연의 임무를 다하지 못하거나 인사상 위해를 당하게 된다는 것입니다.  
  
현실이 이 지경이고 보니 관리소장은 경쟁력 강화를 위한 노력보다 적당주의나 처세주의로 흐르는 경향이 많을 수밖에 없으며, 이에 동참하지 않으면 저절로 불이익을 받게 되는 구조적 모순 때문에, 그 누구도 이 부분에서 자유롭다 할 수 없는 상황에 이르러 있습니다. 이제 이와 같은 참담한 환경에서 벗어나, 일정기간 동안 소신껏 역량을 발휘하고 떳떳하게 평가받을 수 있는 제도적 뒷받침이 절실히 요구됩니다.

2. 제안 내용

가. 대한주택관리사협회 사업 확대
협회의 설립목적을 달성하기 위하여 수행할 수 있는 사업에 주택관리업을 포함하도    록 확대하여야 합니다. 주택관리사(보) 자격을 갖춘 관리소장은 현행 주택법에 의하   더라도 자치관리의 경우는 직접 관리주체로서 주택관리업자와 동등한 업무를 행하고   있으며, 위탁관리의 경우에도 관리소장으로서 업무집행을 총괄하고 내부적으로는 법   적․도의적 최후의 책임을 지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 관리소장들의 집단인 협   회의 구심력이 일개 관리회사에도 미치지 못하는 상태로는 설립목적도 허울일 수밖에  없기 때문입니다. 다만 공익단체로서의 역할을 충실히 하여 입주민의 부담을 줄이고,   현장에 배치된 회원들의 출연금으로 업무보증보험제도를 보완한다면 주민의 불안감도  해소시킬 수 있을 것입니다.

나. 관리소장 임기제 신설
입주자대표회의는 단지 사정에 맞추어 해당지역의 협회에 복수 추천을 의뢰하고, 접   수된 자료를 일정기간 공시하여 입주민의 선택을 거친 관리소장이 소신껏 일할 수 있  도록 임기를 정 하여야 합니다. 임기를 마친 관리소장은 입주민의 직접 참여로  신임을 얻은 경우 1회에 한하여 연임할 수 있도록 하면, 항상 조직을 맑게 유지할 수  있을 뿐 아니라 관리소장 스스로 자생력을 갖추기 위한 노력도 배가 될 것입니다.

다. 입주자대표회의 감사활동 강화
입주자대표회의는 주민의 대표권, 법령에 정한 사항의 의결권, 관리전반에 관한 감사   권을 가진 무보수 명예직입니다. 불필요하게 집행에 관여하거나 월권을 하게 되면, 품  위에 손상을 입고 의혹에 휘말리게 됩니다. 보다 철저한 감사 활동으로 집행을 견     제하고 감사결과를 보고하여 주민에게 관리정보를 전달하기만 하여도 충분히 역할     을 다하는 것으로 평가받을 수 있습니다.

라. 관리소장 소명기회 부여
임기동안 관리전반에 관한 업무보고나 감사결과에 대한 답변, 재임할 경우 관리계획   등을 입주민에게 소명하도록 기회를 부여하여, 입주민들이 직접 관리소장의 기획능력  과 실행능력을 점검하고 평가하여, 공정하게 주민의 판단을 받을 수 있도록 하여야    합니다.

마. 주민신임제 신설
입주민들이 감사결과와 관리소장의 소명 등 자료를 검토하여, 관리책임자의 신임에    직접 참여하기 때문에, 입주민들은 관리정보를 충분히 제공받을 수 있으며 관리소장   은 부당한 간섭에 자유로울 수 있어 소신을 가지고 본연의 업무에 충실할 수 있을 것입니다.

3. 기대효과

「인사는 만사」라고 합니다. 주택관리에서 핵심적 역할을 수행하는 관리소장의 인사제도를 혁신하면, 유기적으로 연결된 관련 제도에서 시너지 효과가 창출되어, 쾌적한 주거환경과 입주민의 권익을 보호하는 궁극적 목적달성에 직간접적으로 작용하게 될 것입니다.

가. 관련 법령의 사문화 경향을 막을 수 있습니다.
인간의 공동사회는 법규범에 의하여 조화를 이루고, 법은 개인이나 조직에 이익이 있다할지라도 전체의 이익과 조화를 이루어야 하며, 구체적으로 제정된 법률이 추구하는 가치에 부합되어야 하고, 명확하게 알려지고 준수되며 집행되어야 합니다. 이와 같은 관점에서 볼 때 주택관리에 관련된 법령 중 많은 부분이 현실과 상당한 괴리가 있음을 누구나 쉽게 알 수 있습니다. 이러한 현상은 관리소장이 법령에 의한 집행책임자로서 역할에 충실하려 할 때 충돌이 예상되는 경우가 있으며, 이러한 충돌은 악용될 소지가 다분하다는 것을 경험을 통하여 인식하고 있기 때문에, 대충 얼버무려 처리해 버리는 잘못된 관행이 일조하였음을 부정할 수 없습니다. 그러나 임기제와 입주민 전체에 의한 신임제가 도입되면 도리어 불분명한 업무자세가 지탄을 받게 될 것 이므로, 법과 양심에 따라  분명한 업무자세를 취하게 될 것입니다.

나. 입주민의 자발적 참여로 공동체 운동이 활성화 될 것입니다.
공동체운동은 산업사회의 역기능과 현대사회의 병리현상을 감소시키기 위하여, 인간성회복, 더불어 사는 삶을 지향하며 다양한 형태로 전개되고 있습니다. 이와 같은 사회적 분위기는 공동주택에도 전달되어 모든 단지가 거의 참여하고는 있으나, 정보전달이 용이하고 주거공간을 공유하는 호조건임에도 그 질이나 양적 수준은 그리 높지 않습니다. 그러나 이 제도를 도입하면 정기적으로 입주민들이 공동 관심사를 가지고 의사결정에 직접 참여하기 때문에, 대면접촉 빈도가 잦아지고 이에 따라 동질성, 상호의존성, 결속력, 소속감, 자발성, 자치력 등 공동체 구성을 위한 의식이 함양되어 새로운 공동체 구성을 용이하게 하거나, 이미 구성된 공동체의 활성화에 도움이 될 것입니다.

다. 입주자대표회의의 위상이 정립될 것입니다.
입주자대표회의는 법령이 정한 사항의 의결권과 관리업무 전반에 대한 감사권을 가진 입주민의 대의기관으로서, 입주민의 공동체의식을 고취시키고 참여를 유도할 수 있는 유일한 법적기관입니다. 따라서 대의활동 수행을 위한 법령 숙지와 관리운영에 관한 이해뿐 아니라, 임의 단체를 포함한 전입주민을 어우를 수 있는 덕망도 요구됩니다. 또한 의결기구인 만큼 며칠동안 관련 자료를 취합하여 검토하여야 할 때도 있으며, 합리적인 결의를 도출해내기 위하여 며칠씩 계속되는 회의에 참석하기도 하여야 합니다. 이러한 이유만으로도 입주자대표회의는 당연히 입주민과 관리주체의 존경과 감사의 대상이어야 합니다. 그러나 이러한 대의역할이 군림의 형태로 나타나 관리주체와 마찰을 일으키거나, 불필요한 비공개 활동으로 의혹의 대상이 되기도 하였습니다. 그동안 관리소장의 불안정한 인사제도에서 비롯된 이와 같은 비능률적인 비리요소는 제거될 것이며, 순수청정 문화를 지켜내는 보루로서 존재하게 될 것입니다.

라. 관리사무소장은 시대적 사명감이 투철한 전문인으로 거듭날 것입니다.
오늘날 우리 사회의 사상적 기저를 이루는 다원주의는 소수에 의한 운용보다 합리적인 시스템에 의한 운용을 선택하고 있으며, 공동주택관리 업무가 부각된다는 의미는 공동주택이 단순한 주거공간의 차원에서 적어도 수세대로 이어질 본격적인 문화가 형성되는 장으로의 전환을 의미함과 동시에, 관리소장에게는 이러한 흐름을 주도하는 한축으로서의 역량을 주문받는 시점이 도래하였다는 의미입니다. 이러한 전환기의 주문은 십여년 동안 우여곡절 끝에 얻어낸 상대평가는 인정하되, 절대평가-전문인, 경쟁력 제고-는 계속 점검되어야한다는 것입니다. 전문인이란 해당업무에 관하여 부단한 연구와 실행으로 정립된 이론과 축적된 노하우를 적극적으로 업무에 활용하는 한편, 조직 내의 부정적이고 비효율적인 요소를 제거하고 개선하여 사회에 기여하여야만 존재가치를 인정받을 수 있을 것이며, 이러한 전문인의 역할은 주택관리사제도의 도입취지이기도 하거니와 관리소장들의 초심이기도 합니다. 또한 경쟁력 제고는 무한경쟁시대로 표현되고 있는 현대사회의 직업인에게 예외 없이 주어지는 과제이며, 공정성만 담보된다면 피할 수도 없는 정정당당한 생존의 방편입니다. 관리현장에서는 충분히 감지되었을 대변혁의 징후를 기존의 패러다임으로 소화해 낼 수는 없습니다. 마땅히 비교되는 직종도, 유래도 찾아볼 수 없는 희귀한 고용환경에다 더 이상 혼란스러운 은혜가 강요되어서는 새로운 역할을 기대할 수도 없습니다. 인간의 의식과 활동은 제도에 의해 제약을 받습니다. 소극적이고 사시적인 자세를 주문하였던 인사제도가 바른 눈으로 입주민 전체를 똑바로 볼 수 있도록 개선되면, 시대적 요구에 부응하는 적극적이고 능동적인 자세로 전환될 것입니다.

마. 현행 법령에서도 관련 단체의 활용이 가능합니다.
주택관리사협회에서는 자치관리 회원들의 안정된 임기를 보장받을 수 있도록 활용하면서 새로운 패러다임을 수용할 수 있는 조직체계를 구축하여야 할 것이며, 입주자대표회의는 관리회사와 위․수탁계약시 연대평가제로 응용하여 경쟁력 강화와 차별화에 활용할 수도 있을 것입니다.