*대한주택관리사 경기도회 홈피 이종식소장님 원글 퍼옴*

박봉에도 연일 계속되는 업무에 노고가 많으신 아파트
관리소 경리 여러분과 소장님들의 건승을 기원합니다

오늘은 전회에 이어 지급명령에 의한 강제집행에 대해
개략적인 설명을 드리도록 합니다.

옛말에 "구슬이 서말이라도 꿰어야 보배다" 는 속담
이 있습니다

소장님이나 경리분이 지급명령신청을 잘 해서 법원으로
부터 지급명령이 확정되었다는 결정문을 우체부가 배
달해줘서 기쁜 마음에 받아는 놨는데, 보고만 있으면
돈이 나올까요?

물론,이 결정문을 받은 입주자가 관리비를 바로 내면
그것보다 바람직한 일은 없습니다.
제 경험에 의하면 지급명령을 받은 입주자의 약90%정
도가 밀린 관리비를 다 냈습니다. 하지만 나머지 10%
가 더 문제입니다.

왜냐구요? 여기서부터는 악성채무가 될 확율이 90%이
기 때문입니다.
이들 세대는 대부분 은행이나 제2금융권으로부터 경매
절차가 개시되었거나 준비중인 경우가 대부분입니다.

돈이라는게 다 그렇잖습니까?
돈이 쪼들려 관리비까지 못내는 상황에 이른 거지요.

본론으로 들어가서, 이제부터 확정된 지급명령결정문
을 가지고 강제집행할 수 있는 길을 함께 찾아보겠습
니다

한가지 염두에 두실 것은, 강제집행은 절차상 3단계
로 구분된다는 점입니다.

제1단계는 채권자가 직접 강제집행할 재산을 찾아내
서 법원에 압류및강제집행을 신청하는 단계이고, 제
2단계는 그 신청에 표시된 재산을 누구라도 함부로
처분하지 못하도록 법원이 국가권력으로 족쇄를 채우
는 단계(압류)이며, 제3단계는 그 족쇄채운 재산을
법원이 친절하게도 직접 팔아주고(경매), 그 받은 돈
(환가)을 채권자에게 건네주는(배당) 단계입니다.

이것이 강제집행의 일생입니다(단 압류한 재산이 예
금이나 보증금등 금전인 경우엔 경매,환가,배당이 없
이 바로 채권자가 직접 받아가도록 하는 명령(추심명
령,전부명령)장을 보내줍니다.

따라서,강제집행을 신청하기 위해서 채권자는 발빠르게
채무자의 숨겨진 재산을 찾아 법원에 신청하는게 가
장 긴요한 일인것입니다.
재산이 없다면 10년공부 도로아미타불이요,지급명령
문도 송달료와 인지대만 아까울 뿐입니다.

그러므로, 강제집행을 하려면 우선 채무자의 재산을
찾는 작업부터 시작해야 합니다.
어디 한번 찾아봅~시다(요거 어벙이버젼..)

1.강제집행할 채무자의 재산 찾기
경리여러분들이 재무제표상 자산을 표시할때 유동자산
부터 시작해서 고정자산 투자와 기타자산 이렇게 나가
지요? 역시 이 원리를 적용하면 쉽습니다.

유동자산으로는 예금이나 단기대여금등이 있겠고, 고
정자산으로는 부동산과 자동차등이 있겠으며,집기비품
으로는 상가점포의 시설물과 가정내 세대가재도구, 그
리고 투자와 기타자산에는 전월세보증금등이 있겠지요

현행 법률적으로 보면 강제집행대상이 되는 재산은 다
음과 같이 구별합니다(이거 아주 중요합니다)
1)부동산(토지,건물등 등기된 물건)
2)채권(예금,대여금,전월세보증금등 금융재산)
3)자동차,중기,선박(등록된 물건)
4)유체동산(집기비품및가재도구)
이렇게 구분하여 따져보면 앞으로 강제집행 전반에 대
해 이해가 훨씬 빨라집니다.
세상에 존재하는 재산중 여기에 빠진거 있으면 말씀해
보세요. 아마 완벽하게 다 커버할 겁니다

2. 강제집행신청 들어가기
이제 채무자의 재산을 찾았는데 눈으로만 노려본다고
강제집행이 되나요?(아! 염력으로 가능하겠군요^^)

법치국가에서 재산권에 대한 강제집행은 개인이 할
수 없고(사적자치금지의 원칙) 국가에 위임해야 합니
다. 즉 개인간에 받을 돈이 있다고 족쳐서 받아내는 것을
내깔려두면 더 큰 사건사고 및 사회적혼란이 야기되
기 때문에 자력구제는 긴급구제 아니면 원칙적으
로 금지됩니다. (이렇게 하는 조직도 있긴합니다~~)

강제집행도 광의의 민사소송이므로 수임기관은 당연
히 검찰이 아닌 법원이 되겠습니다.
법원에 <신청>의 방식으로 위임하는 것입니다.
위임하되, 아파트 위수탁관리계약 처럼 주고싶으면 주고,
주기 싫으면 안 줘도 되는 그런 위임이 아니라, 무조
건 무조건 위임해야 합니다.(박상철 요즘 뜨는 노래
노래방58번)
그러면 법원에 강제집행을 신청할때 맨 먼저 해야 할
순서는 뭐가 될까요?
그렇습니다. 무엇보다 채무자의 재산이 도망가지 못하
게 꽁꽁 묶어놓아야 합니다(김용임 사랑의밧줄98번)
그래서 신청시 강제집행이란 용어 앞에는 반드시 묶어
놓다는 의미의 "압류"라는 용어가 꼭 함께 붙어서
다닌다는 점을 기억하시기 바랍니다.

이제 위 4가지 재산종별로 압류라는 용어를 넣어서 다
시 분류해 보면 각각 다음과 같습니다.
1)부동산압류 및 강제경매 신청
2)자동차(중기,선박,공장)압류 및 강제경매 신청
3)채권압류 및 전부(또는추심)명령 신청
4)유체동산 압류 및 강제경매 신청
이거 외에는 더 이상 없을거 같군요^^

그런데 잘 보시면 이상한 점이 하나 있습니다.
1), 2), 4)에는 신청서에 강제경매라는 용어가 붙어있
는데 3)은 안그렇지요?
추심이니 전부니 하는 용어로 되어있습니다.
왜 그럴까요?
바로,그렇습니다! 1)과 2)와 4)는 재산종별이 물건이
라서 팔아야 비로소 돈으로 바뀌지만 3)은 그 자체가
금전이라서 경매공정을 거치지 않고도 바로 배당이 가
능하기에 채권자에게 직접 "찾아가라"는 의미의 추심,
"가져가라"는 의미의 전부라는 용어를 사용한 것입니
다(추심과 전부에 대해서는다음기회에 설명드립니다)

이제,위 재산종별로 해당 재산을 압류하고 경매를 신
청하려 할 때 사용되는 용어가 좀 이해되셨는지요

그럼 다음으로 넘어갑니다. 아! 숨이 차군요. 담배끊
은지 좀 됐는데도 이 모양이니......

한편, 압류및 경매신청서를 제출하고 법원에서 집행
을 해주기까지는 적지 않은 시간이 걸리는데 이 사이
채무자가 있는 재산을 다 처분하고 빼돌리면 말짱 황
이 되겠지요!

그러므로 이제 여기서 <압류>의 약발이 발휘됩니다.
다시 말씀드리면, 강제집행은 압류에서부터 출발한다
는 것을 기억해 두시면 좋겠습니다.

부동산압류,자동차압류,채권압류,유체동산압류 이런
류의 용어 많이 들어보셨을 겁니다.

채권자가 압류신청해서 법원이 압류결정울 내리면 그
사실을 부동산은 등기부에, 채권은 제3채무자에게,차
량은 등록부에,집기비품은 해당 물건에 공시하며, 이
렇게 되면 사실상 처분이 불가능해집니다. 이게 압류
의 효과(약발)입니다.
이 점이 가압류와 질적으로 약발이 차이나는 점입니
다. 가압류의 경우는 매매,양도는 가능합니다.다만
그에 따른 모든 부담을 당사자가 지게 되지요.

압류가 공시된 재산은 압류가 해제되기 전까지는 매
매,증여등 일체의 처분행위가 금지됩니다.
심지어 은행예금도 인출이 안됩니다. 부주의로 김대리가
인출해주면 은행에서 그 금액을 압류한 채권자에게 물
어주어야 합니다.

또 압류된 아파트를 매매해서 소유권이전등기를 신청
해도 등기소에서는 접수를 아얘 받아주질 않습니다.
이 또한 압류의 약발입니다.

그러므로 민사소송의 꽃이 강제집행이라면 강제집행의
꽃은 곧 "압류"라고 해도 과언이 아닙니다.
그만큼 압류는 강제집행의 처음이자 마지막이요, 압류
이후의 절차는 마치 사자가 잡아논 먹이를 조용히 시
식하는 것에 불과하다고 해도 틀린 말은 아닐것입니다

얘기가 너무 길어졌고 머리도 아프실거 같으니 오늘은
여기까지만 하겠는데요, 끝으로 한가지, 압류의 동생
격인 가압류에 대해 잠깐만 말씀드리고 끝내겠습니다

압류는 아무때나 신청한다고 받아주는게 아니고 압류
신청을 하려면 채권채무의 존재에 대해 더이상 법적다
툼의 여지가 없다는 사실을 증거로써 법원에 증명해야
합니다
이 증거가 되는 것들을 전문용어로는 "채무명의"라고
합니다.
통상 확정판결,확정된지급명령,공정증서등이 여기에
해당합니다(아! 여기에 지급명령도 끼어 있군요^^).
이걸 압류신청시에 법원에 제출해야만 법원에서 "아!
이 사람은 국가가 인정한 공인된 채권자구나" 하고 인
정하고 비로소 압류명령을 내 준다는 거지요.

이에 비해 가압류는 채무명의가 없는 상태에서, 채무
자가 재산을 빼돌리지 못하도록 급히 붙잡아 놓아야
할 때 긴급히 법원에 신청하는 제도입니다.

지급명령 신청해서 판결이 나기까지는 상당한 시일이
소요되는데 순진하게 결과만 기다리고 있다가는 채무
자 재산은 바람과 함께 사라지고 말 것입니다.
이러한 때 그 전후사정을 신청서에 소명하여 판사의
심금을 울려 가압류 결정을 받게 되는 것이며, 가압류
를 한 이후에 판결등 채무명의가 갖춰지면 가압류를
본압류로 바꾸어 강제집행에 들어가는 것입니다.
이해가 되셨는지요...

오늘 내용 요약하면, 강제집행의 절차는
1)압류
2)경매및 환가(물건을 돈으로 바꾸는것)
*압류할재산이 금전 또는 금전채권인경우엔 생략
3)배당
의 순으로 진행되는데 채권자가 할 일은 채무자의 재
산을 찾아서 법원에 알려주고 법원으로 하여금 동 재
산에 대해 우선 압류해줄것을 신청하는데서부터 본격
적인 강제집행이 시작된다는 점입니다.

다음에 기회가 되면 위 4가지 각 재산종별로 압류및
강제집행을 신청하는 서식과 절차에 대해 말씀드리도
록 합니다.

아파트 경리여러분^^ 소장님들 건강하시길 바랍니다.